La elección del administrador en propiedades horizontales en Colombia es un tema que puede generar confusión, especialmente cuando en el edificio o conjunto existe un consejo de administración. ¿Quién tiene la última palabra en este caso, la asamblea general o el consejo? Recientemente, el Tribunal Superior de Bogotá aclaró esta cuestión en una sentencia, indicando qué sucede en estos casos y cuál es el papel de la asamblea y del consejo según la Ley 675 de 2001.

El Debate: ¿Qué Dice la Ley 675 de 2001?
Para tomar su decisión, el Tribunal analizó el artículo 50 de la Ley 675 de 2001, el cual establece cómo se debe nombrar al administrador en propiedad horizontal. Según esta ley, cuando un conjunto o edificio cuenta con un consejo de administración, es este órgano el que debe elegir al administrador y no la asamblea general de copropietarios. Este artículo actúa como una norma obligatoria que la copropiedad no puede ignorar ni modificar en sus reglamentos internos.

¿Qué Pasó en el Caso de la Unidad Residencial Tonoli II?
La discusión se centró en un caso real: el nombramiento de un administrador en la Unidad Residencial Tonoli II, realizado en una reunión virtual de la asamblea general en mayo de 2022. En esta reunión, los copropietarios eligieron a Efrén Silva como administrador con una mayoría de votos. Sin embargo, en la copropiedad ya existía un consejo de administración, lo cual, según la Ley 675, significa que era este consejo quien debía hacer la elección, y no la asamblea.

Fundamentos de la Sentencia
El Tribunal recordó que el artículo 50 de la Ley 675 de 2001 prevé un sistema de elección del administrador cuando hay un consejo de administración. Este sistema fue considerado legal y razonable por la Corte Constitucional en anteriores fallos, ya que ayuda a agilizar decisiones sin quitar a los copropietarios su derecho de participación. En casos donde no haya consejo, entonces la asamblea general tiene el poder de elección. Pero cuando sí existe, este órgano se encarga de tomar la decisión.

Además, la Ley 675 establece ciertas normas que son “imperativas”, es decir, no se pueden modificar ni ignorar en los reglamentos internos de cada propiedad horizontal. Esto incluye el artículo 50, que define de forma obligatoria que si hay consejo de administración, este debe elegir al administrador. Cualquier regla en el reglamento de la copropiedad que contradiga esta disposición se considera como “no escrita” y no puede aplicarse.

La Decisión Final del Tribunal
En su fallo, el Tribunal determinó que el nombramiento de Efrén Silva como administrador era inválido, ya que había sido realizado por la asamblea en lugar del consejo de administración, como exige la ley. Al existir un consejo en la Unidad Residencial Tonoli II, era este órgano el único autorizado para hacer dicha elección. Por tanto, el nombramiento realizado por la asamblea fue anulado por ir en contra de la Ley 675.

¿Qué Significa Esto para las Propiedades Horizontales?
Este caso es un recordatorio importante para todas las copropiedades en Colombia sobre la importancia de respetar las normas de la Ley 675. En situaciones donde haya un consejo de administración, es este el que debe nombrar al administrador, y cualquier intento de la asamblea de asumir este rol podría ser considerado inválido.

Además, las propiedades horizontales deben asegurarse de que sus reglamentos internos no contradigan las normas establecidas por la Ley 675. Intentar cambiar estas normas en los reglamentos internos es inútil, ya que la ley considera estas disposiciones como obligatorias y no se pueden alterar a través de pactos o acuerdos entre los copropietarios.

Conclusión
La elección del administrador en propiedades horizontales debe seguir las reglas establecidas en la Ley 675 de 2001. Si existe un consejo de administración, este es quien debe nombrar al administrador, y cualquier otra disposición en los reglamentos de la copropiedad que diga lo contrario no tendrá validez. La sentencia del Tribunal Superior de Bogotá subraya la importancia de respetar la ley para evitar conflictos y garantizar una administración adecuada en los conjuntos y edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal en Colombia.